Đánh Giá BCTC Q3.25 của NTC - KCN Nam Tân Uyên
NTC đang bước vào giai đoạn “thu hoạch” mạnh mẽ với dự án NTC 3 trong các quý vừa qua và cả cho các quý sắp tới thể hiện trên Báo cáo kết quả kinh doanh và cả những khoản mục đặc biệt trên Bảng CĐKT..
Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên có mã cổ phiếu NTC sẽ chính thức giao dịch trên HOSE vào ngày 28/10/2025. Trong bài viết này, Kiên sẽ đánh giá một số điểm nổi bật trong Báo cáo tài chính (BCTC) Q3.25 mới được cty công bố.
Nói tới NTC thì chúng ta cần phải biết dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng - Giai đoạn II (NTC 3).
Đây là dự án trọng điểm của NTC với tổng diện tích toàn khu hơn 345 ha có diện tích thương mại là: 1/ Đất KCN hơn 255 ha; và 2/ Đất dịch vụ 3.46 ha. Dự án này hot vì nằm ở khu vực tỉnh Bình Dương cũ có nguồn quỹ đất KCN sẵn sàng cho thuê khan hiếm, cộng với có vị trí thuận lợi trên trục đường giao thông lớn, gần sân bay và các cảng biển lớn nên không lo thiếu khách thuê.
Từ năm 2023, NTC đã ký Biên bản ghi nhớ cho thuê đất (Memorandum of Understanding - MOU) khoảng 90 ha, tương ứng 35% quỹ đất thương phẩm KCN, với giá cho thuê khoảng 140 USD/m². NTC bắt đầu bàn giao đất cho khách hàng và ghi nhận doanh thuần cho thuê đất dự án NTC 3 từ Q4/2024. Với các hợp đồng mới từ 2025, cty sẽ chào giá khoảng 170 USD/m².
Quay lại BCTC Q3.25, chúng ta sẽ thấy cuối quý này, Vay ngắn hạn phải trả lãi của NTC là 138 tỷ đồng, giảm 675 tỷ đồng từ mức 813 tỷ đồng ở cuối Q2.25. Vay NH giảm mạnh nhờ hợp đồng cho thuê mới trong quý + tiền giảm gần 260 tỷ. Với mức Vay NH còn lại ở mức thấp, NTC hoàn toàn có thể tích lũy lại lượng tiền mặt hơn 1,500 tỷ như giai đoạn trước ngay trong năm 2026.
Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh lập kỷ lục lên tới 965 tỷ trong giai đoạn 9T.25 cho thấy tình hình thu tiền thật với các hợp đồng cho thuê đất mới ở dự án NTC 3. (Hình dưới)
Bên cạnh việc ghi nhận doanh thu cho thuê 1 lần đối với 1 hợp đồng trong Q2.25 và 1 hợp đồng trong Q3.25, Kiên thấy rằng NTC vẫn tiếp tục ghi nhận doanh thu cho thuê phân bổ hàng năm. Vì số dư Doanh thu chưa thực hiện dài hạn cuối Q3.25 tăng mạnh gần 500 tỷ so với cuối Q2.25 lên mức 3,821 tỷ.
Để hiểu lý do tại sao, mọi người xem biến động 3 khoản mục Kiên tô vàng ở hình dưới + đọc ví dụ minh họa ở phần tiếp theo.
Khách hàng đặt cọc 24 tỷ đồng tiền thuê đất vào Quý 1/2024, tương ứng 20% giá trị hợp đồng cho thuê đất trị giá 120 tỷ đồng.
Thời hạn thuê là 40 năm, từ Quý 4/2024 đến Quý 3/2064, tương ứng với giá thuê bình quân 3 tỷ đồng/năm.
Đến đầu Quý 4/2024, cty bàn giao đất cho khách hàng và thu đủ phần giá trị hợp đồng còn lại.
Trong kế toán cho thuê đất khu công nghiệp, cty có thể ghi nhận doanh thu 1 lần (nếu đủ điều kiện) hoặc phân bổ nhiều lần. Giả dụ cty đủ điều kiện ghi nhận doanh thu 1 lần cho hợp đồng trên thì trong Báo cáo kết quả kinh doanh Q4/2024, doanh thu thuần được ghi nhận 120 tỷ đồng. Còn nếu cty chọn ghi nhận phân bổ nhiều lần thì sẽ như sau:
Trong giai đoạn một năm đầu tiên từ Quý 4/2024 – Quý 3/2025, cty ghi nhận doanh thu thuần 3 tỷ đồng vào Báo cáo kết quả kinh doanh.
Số tiền còn lại 117 tỷ đồng được trình bày trong Bảng cân đối kế toán tại khoản mục “Doanh thu chưa thực hiện”, bao gồm:
Doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn: 3 tỷ đồng (sẽ ghi nhận trong 12 tháng tới).
Doanh thu chưa thực hiện dài hạn: 114 tỷ đồng (sẽ ghi nhận dần trong các năm tiếp theo cho đến hết thời hạn thuê vào Quý 3/2064).
* Lưu ý: Trong biểu đồ ở trên cho thấy Doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn tăng mạnh từ cuối Q1.25, đạt 392 tỷ đồng (tăng 2.7 lần so với cuối Q4.24), trong khi Doanh thu chưa thực hiện dài hạn chưa tăng nhiều. Kiên suy đoán mức tăng đáng kể này đến từ doanh thu cho thuê đất KCN được hạch toán theo phương pháp 1 lần và dự kiến sẽ được ghi nhận vào kết quả kinh doanh trong các quý tới.
Cuối cùng, với chỉ 1 hợp đồng cho thuê lại đất được ghi nhận theo cách hạch toán 1 lần, NTC có kết quả kinh doanh đột phá trong Q3.25 với doanh thu thuần và Lãi ròng lần lượt tăng trưởng 348% và 95% so với cùng kỳ.
Tóm lại, với những phân tích ở trên, Kiên cho rằng NTC đang bước vào giai đoạn “thu hoạch” mạnh mẽ với dự án NTC 3 trong các quý vừa qua và cả cho các quý sắp tới. Nó không đơn thuần thể hiện trên Báo cáo kết quả kinh doanh mà còn ở cả những khoản mục đặc biệt trên Bảng cân đối kế toán.